토지와 건물을 일괄 구입하고 건물을 철거하였을 때의 회계처리는 수험 및 실무적으로 매우 중요합니다. 이를 비롯하여 국공채매입, 현물출자 등의 다양한 경우의 유형자산 취득원가를 국제회계기준에 근거하여 구체적으로 알아보겠습니다.
유형자산 취득원가 계산
한국채택국제회계기준에 따르면 유형자산의 취득원가는 아래 표에 따릅니다. 기본적으로 매입할인과 리베이트를 차감하고 관세와 환급 불가능한 취득 관련 세금을 가산한 금액이 유형자산의 취득원가입니다. 조만간 포스팅할 부분인 복구충당부채 역시 유형자산의 취득원가에 가산하는데, 쉽게 말하면 유형자산을 취득하면서 미래에 부담할 복구의무의 현재가치를 유형자산의 일부로 보는 것입니다. 유형자산의 설치와 운송, 전문가 수수료, 시제품 생산 원가와 같이, 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 들어간 비용 역시 유형자산의 취득원가에 포함합니다.
시제품이란 유형자산이 정상적으로 작동되는 시험하는 과정에서 생산된 자산입니다. 별도의 자산으로 볼 것이 아니라 유형자산이 정상적으로 가동되는 데 시험하기 위해 필부 불가결하게 발생한 원가이기 때문에 유형자산 취득원가에 포함합니다. 다만, 시제품을 외부에 매각하는 경우 순 매각 금액(매각 부대비용 고려)은 유형자산 취득원가에서 차감하는 것입니다. 예컨대, 시제품 생산 원가는 10,000원, 시제품 매각 금액은 4,000원, 매각 부대비용은 300원이라고 하면 유형자산 취득원가에 반영할 금액은 6,300원입니다(생산 원가 10,000원 – 순 매각 금액 3,700원). 시제품으로 얻은 경제적인 이익을 유형자산 취득원가에서 차감한다는 논리입니다.
가장 중요한 것은, 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하게 되는 시점 이후에 들어간 비용은 유형자산의 취득원가가 아니라는 점입니다. 경영진이 의도하는 방식으로 자산이 가동된 이후는 취득 이후의 보유 단계에서 발생하는 비용이기 때문입니다. 따라서 유형자산의 취득원가가 아닌, 당기 비용으로 처리해야 합니다. 바로 아래에 제시한 유형자산의 취득원가가 아닌 항목이 대표적인 사례입니다. 핵심 키워드는 [새로운] 이라는 표현입니다. 이미 취득이 완료된 이후에 [영업단계 또는 생산단계, 보유단계]에서 발생한 비용을 유형자산의 취득원가에 가산해서는 안 되고, 당기 비용 처리해야 하는 것입니다.
토지 취득원가
일반적인 토지의 취득원가는 아래와 같습니다. 기본적인 구입가격에 각종 부대원가를 가산한 금액입니다. 이 부대원가에는 토지 정지 비용, 개발부담금 등이 있습니다.
다만, 토지를 취득하고 난 후 토지 주변의 도로를 포장하거나 조경을 위한 공사를 수행하거나 진입도로를 만드는 경우, 여기에 들어간 돈은 어떻게 처리할지가 관건입니다. 기본적으로, 이러한 추가지출로 인한 포장도로 등의 내용연수가 영구적이거나 유지 및 보수 책임이 회사에게 없다면 토지의 취득원가에 가산해야 합니다. 유지, 보수 책임이 회사에게 없다는 것은, 국가나 지방자치단체 등 타인에게 책임이 있다는 의미입니다. 하지만, 내용연수가 한정되어 있거나 유지 및 보수 책임이 회사에게 있는 경우라면 토지가 아닌 구축물로 별도로 계상해서 내용연수 동안 감가상각해야 합니다.
이러한 결론이 도출되는 논리는 이렇습니다. 내용연수가 영구적이라면 감가상각을 하지 않기 때문에 토지로 분류하는 것입니다. 유지, 보수 책임이 회사에게 없고 타인에게 있다면 회사가 감가상각하지 않기 때문에 토지로 분류하는 것입니다.
건물 취득원가
기본적으로 건물을 취득함에, 외부에 건축을 맡겨서 취득하는 경우가 있고 내부적으로 자체 건설을 통해 취득하는 경우가 있습니다. 외부로부터 취득하는 경우 건축 공사비와 각종 부대비용을 취득원가로 인식합니다. 여기서, 건축이 지연되어 건설업자에게 지체상금(일종의 손해배상금)을 받은 경우, 건물의 취득원가에서 차감합니다. 지체상금만큼 돈이 덜 들어갔기 때문에 건물의 취득원가에서 차감하는 것입니다. 반면 건축이 예정보다 빨리 이루어져 회사가 건설업자에게 장려금을 지급한 경우, 이 장려금(인센티브)은 건물의 취득원가에 가산하는 것입니다. 돈을 더 줬기 때문입니다.
내부적으로 자체 건설을 통해 건물을 취득하는 경우, 자본화할 차입원가는 건물의 취득원가에 가산합니다. 조만간 포스팅할 예정인데, 자본화 할 차입원가는 건물을 만들기 위해 빌린 돈에 대한 이자를 건물의 취득원가에 가산하자는 논리입니다. 또한, 내부적으로 자체 건설을 통한 건물 취득과 관련하여 비정상적으로 낭비된 원가는 건물의 취득원가에 가산하지 않고 당기 비용 처리해야 합니다.
재산세와 유형자산 취득원가
위의 내용을 토대로, 유형자산을 취득하면서 발생하는 대표적인 부대 원가로 취득세, 등록세, 등기 관련 비용, 부동산 중개료, 각종 운반 및 하역 원가, 설치 원가 등이 발생함을 알 수 있습니다.
하지만, 재산세의 경우는 어떨까요? 분명, 유형자산의 취득 이후에 발생하는, 보유 단계의 비용은 당기 비용으로 처리하는 것이 옳습니다. 이러한 견지로 재산세는 자산을 보유하면서 부담하는 세금이므로, 기본적으로 유형자산 취득원가에 포함할 수 없고, 당기 비용으로 처리해야 합니다.
하지만, 유형자산 보유 단계가 아닌 취득 단계에서 매도자가 부담했어야 할 재산세를 회사가 대신 납부하는 경우, 이 재산세는 유형자산의 취득원가에 가산해야 합니다. 우선, 취득 단계에서 부담한 부분이고, 취득을 위해 매도자에게 지급해야 할 구입가격의 일부로 보아야 하기 때문입니다.
이제까지 배운 내용을 활용하여 아래 종합사례를 통해 토지, 건물, 구축물의 취득원가를 각각 구해보도록 합시다.
토지의 취득원가는 21,410,000원이며 건물의 취득원가는 37,700,000원, 구축물의 취득원가는 4,000,000원입니다.
토지 취득과 관련된 개발부담금은 회피 불가능한 원가로 토지 취득원가에 가산하는 것이 맞습니다. 부동산 중개수수료 역시 같은 논리입니다.
토지 건물 일괄 구입, 기존 건물 철거 후 건물 신축
토지와 건물을 일괄로 구입하는 경우와, 기존 건물을 철거하고 건물을 신축하는 경우가 있습니다. 일괄 구입 후, 토지와 건물을 그대로 사용한다면, 일괄 구입 금액을 토지와 건물의 공정가치 비율로 안분하여 각 자산의 취득원가를 인식합니다.
하지만 구입한 건물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우 일괄 구입금액 전액을 토지의 취득원가로 인식하고 철거와 관련된 비용 역시 토지의 취득원가로 가산합니다. 철거에서 발생한 폐자재 등을 매각한 수익은 토지의 취득원가에서 차감합니다. 오직 토지만을 위한 행위들이기 때문에 토지의 취득원가에 반영하는 것입니다. 많이 실수하는 부분인데, 토지와 건물을 일괄로 취득하고 건물 철거 후 새로운 건물을 신축하는 경우도 이 사례에 포함됩니다. 혼동하지 않도록 주의하시길 바랍니다. 시험문제에서는 주로 [건물을 신축하기 위해 토지와 건물을 일과 구입 후 건물을 철거]했다는 상황으로 제시됩니다.
위의 경우와는 완전히 별개로, 기존에 사용하던 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하는 경우가 있습니다. 기존 건물의 장부금액(취득원가 – 감가상각누계액)과 철거 관련 비용을 유형자산 처분손실로 인식합니다. 물론 철거와 관련하여 폐자재, 골재 등의 부산물의 매각수익이 발생했다면 유형자산 처분손실에서 차감합니다.
위에서 정리한 이론을 바탕으로 아래 물음에 답해보도록 합시다. 각 물음은 서로 독립적입니다. 물음 별로, 유형자산 취득원가(유형자산 처분손실 포함)를 구하는 것이 핵심입니다.
국공채 의무 매입
차량 등을 구매할 때 강제로 국공채를 매입하는 것을 보셨을 겁니다. 회사가 유형자산을 취득할 때, 어떤 이유에서건 국공채를 의무적으로 매입해야 하는 경우가 있습니다. 이 경우, 국공채의 공정가치에 해당하는 금액을 금융자산으로 인식하고, 국공채의 공정가치를 초과하여 지급한 금액은 유형자산의 취득원가에 가산합니다. 공정가치를 초과 지급한 금액은 유형자산을 취득하기 위해 절대로 회피할 수 없는 의무적인 지출이기 때문에 유형자산의 취득원가에 가산하는 것입니다.
아래 사례를 통해 국공채 의무 매입의 경우 취득원가를 어떻게 구할지 살펴보겠습니다.
회계처리를 확인하면 아래와 같으며, 기계장치의 취득원가는 10,024,869원입니다.
금융자산의 공정가치는 미래 현금흐름을, 채권 발행 당시의 시장 이자율로 할인한 금액입니다. 금융자산에 대한 자세한 회계처리를 복습하시려면 아래 이전 글을 참고 부탁드립니다.
현물출자
현물출자란 토지, 건물 등의 유형자산을 회사에 출자하고, 그 회사의 주식을 받는 거래를 의미합니다. 조금 달리 생각해보면, 흔히 하는 주식투자의 경우 현금출자라고 할 수 있겠습니다.
회사가, 현물출자 거래를 통해 유형자산을 취득한 경우, 유형자산의 공정가치를 취득원가로 인식하는 것이 원칙입니다. 하지만 유형자산의 공정가치를 알 수 없는 경우, 제공한 주식의 공정가치를 취득원가로 인식합니다. 주식을 발행하는 거래이므로 유상증자 회계처리 방법에 따릅니다. 주식을 발행하면서 인식할 대변의 자본금 계정은 두 경우 모두 동일하며, 차변에 인식할 유형자산 금액과 대변에 인식할 자본금 계정 금액의 차이를 주식발행초과금 또는 주식할인발행차금으로 인식합니다. 유상증자와 관련된 회계처리는 아래 이전 글을 참고 부탁드립니다.
아래 사례를 통해 현물출자를 통한 유형자산 취득에 대해 알아보겠습니다.
사례에서 제시한 두 가지 상황에 따라 회계처리 해 봅시다.
오늘은 유형자산의 취득원가를 어떻게 산정할 것인지에 대해 알아보았습니다. 실무적으로 중요한 부분도 포함했지만, 공인회계사, 세무사, 감정평가사 등의 고급자격시험에 출제될 수 있는 주제들까지 다양하게 다루어보았습니다. 특히, 토지와 건물의 일괄 취득 부분을 주의해야 하며 국공채 의무 매입과 같은 사례를 마주하더라도 당황하지 않도록 합시다.