투자부동산 회계처리(손상, 평가, 처분, 계정재분류 등)

투자부동산과 관련한 기본적인 회계처리는 이전 포스팅에서 간략히 다루었습니다. 오늘은 기본적인 회계처리리를 포함하여, 투자부동산의 손상, 평가, 처분, 계정 재분류에 대하여 공부하겠습니다. 특히, 손상이 존재하는 투자부동산의 재분류에 대한 고난이도 사례에 집중하시길 바랍니다.

투자부동산의 기본적인 회계처리와 손상

투자부동산은 기본적으로 원가모형 또는 공정가치모형 중 하나를 선택하여 회계처리 할 수 있습니다. 원가모형의 경우 일반적인 유형자산과 마찬가지로 감가상각을 하고, [손상]에 대한 회계처리 역시 수행해야 합니다. 또한, 원가모형을 적용하면 투자부동산의 공정가치 평가는 별도로 할 수 없으므로 투자부동산 평가손익(당기손익)은 당연히 계상할 수 없습니다.

반면, 투자부동산에 대해 공정가치모형을 적용하는 경우, 감가상각을 별도로 하지 않고, [손상]에 대한 회계처리 역시 수행하지 않습니다. 오직 회계 연도 말 투자부동산의 공정가치와 공정가치 평가 전 투자부동산 장부금액의 차이만큼 투자부동산 평가손익(당기손익)을 계상할 뿐 입니다.

투자부동산의 재분류 회계처리

투자부동산의 재분류는 크게 두 가지 그룹으로 생각하면 됩니다. 재분류란 투자부동산이 다른 자산분류로 재분류되는 경우 또는 다른 자산분류에서 투자부동산으로 재분류 되는 경우입니다. 유형자산(자가사용 부동산 등)을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 계정 재분류하는 경우와 그 외의 경우로 나누어 생각하면 시험 등을 준비하는데 크게 도움이 될 것입니다. 유형자산(자가사용 부동산 등)을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 계정 재분류하는 경우는 회계처리가 다소 복잡하고 문제화할 수 있는 요소가 매우 많기 때문입니다.

유형자산(자가사용 부동산 등)을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 계정 재분류하는 경우

본 경우가 제일 중요한 경우이므로 먼저 설명하겠습니다. 취득 시점부터 유형자산(자가사용 부동산 등)으로 처리하다가 투자부동산으로 계정 재분류를 하는 경우입니다. 정확히 말하면 취득 시점부터 원가모형을 적용하는 유형자산 또는 재평가모형을 적용하는 유형자산을 투자부동산으로 재분류하는 것입니다.

어렵게 생각할 것 없이 이 순서만 기억하십시오. 첫째, 원가모형을 적용하던 재평가모형을 적용하던 회계처리 원칙에 맞게 재분류 직전 회계 연도 말까지 유형자산의 회계처리를 합니다. 이 회계처리에는 자산의 손상과 관련된 회계처리까지 모두 포함합니다. 너무나 당연한 것입니다. 둘째, 유형자산의 손상이 존재한 경우, 추가 손상차손 또는 손상차손의 환입과 관련된 회계처리를 재분류일 현재의 회수 가능 금액을 기준으로, 재분류일에 수행합니다. 이 시점까지, 자산은 아직 유형자산에 해당하며, 원가모형 또는 재평가모형에 맞게 회계처리 해야 합니다. 주의할 것은, 이 둘째 과정은 딱 재분류일까지의 유형자산 감가상각과 손상차손 또는 손상차손 환입과 관련된 부분에만 한정하는 것입니다. 셋째, 이제 본격적인 투자부동산 계정으로의 재분류 회계처리에 들어갑니다. 원가모형을 적용했던 유형자산의 경우, 두 번째 과정까지의 회계처리를 반영한 유형자산 관련 계정과목(즉, 유형자산 장부금액)을 모두 제거하고 재분류일 현재 투자부동산의 공정가치로 투자부동산을 인식합니다. 여기서 재분류일 현재 투자부동산의 공정가치와 제거되는 유형자산의 장부금액의 차이는 재평가 회계처리에 따라 재평가잉여금(또는 재평가손실)으로 계상해야 합니다. 재평가모형을 적용했던 유형자산의 경우는 더 간단합니다. 역시 두 번째 과정까지의 회계처리를 반영한 유형자산 관련 계정과목(즉, 유형자산 장부금액)을 모두 제거하고, 재분류일의 공정가치로 투자부동산을 인식하면서, 재평가모형에 준하여 회계처리 하면 됩니다. 이 재분류 관련 회계처리에서, 재분류 직전 유형자산의 재평가잉여금 또는 재분류 직전까지 계상한 재평가손실 또는 재평가이익이 있는 경우 이를 모두 고려하여 재평가에 준하는 회계처리를 해야 함을 주의해야 합니다. 결국 재분류일 기준으로 유형자산을 재평가하고 재평가된 유형자산을 투자부동산으로 대체하는 것과 본질이 같습니다. 참고로 이 셋째 과정에서 최종적으로 계상된 재평가잉여금 잔액은 재분류조정이 금지된 항목으로, 본 투자부동산을 처분할 때 이익잉여금으로 대체하는 것을 선택할 수 있습니다. 넷째, 계정 재분류한 투자부동산은 공정가치모형을 적용하므로, 원칙대로 기말 공정가치와 공정가치 평가전 투자부동산 장부금액과의 차이를 투자부동산 평가손익(당기손익)으로 처리하면 됩니다. 말로만 설명해서 대단히 추상적인데, 본 건과 관련하여 아래 사례 문제를 직접 풀어보면서 확실하게 정리하고 가겠습니다.

위 사례를 정확히 풀어내기 위해서는 유형자산의 재평가모형 및 유형자산의 손상차손(재평가모형에서의 손상 포함)과 관련된 내용을 완벽하게 이해하고 있어야 합니다. 위와 같은 물음의 경우, 다른 형태로 출제가 되면 계정과목 하나하나의 금액에 대해 물어보는 것이 아니라, 당기손익에 미치는 영향 또는 순자산(자본)에 미치는 영향을 구하라는 식으로 출제될 수 있다는 점을 주의해야 합니다. 회계처리를 직접 해보는 방법과 그렇지 않고 직접 관련 계정과목을 직접 구하여 더하는 방법을 모두 사용하여 최종적인 정답 검산까지 하는 것을 추천합니다.

(물음)에 대한 회계처리를 제시한 후, 정답을 기재하겠습니다. 유형자산의 재평가나 손상과 관련된 부분에 대한 구체적인 회계처리는 생략하겠습니다. 우선 유형자산에 대해 원가모형을 적용했던 경우의 회계처리를 살펴보겠습니다.

이에 대한 해답은 아래와 같습니다. 참고로 2022년 자본에 미치는 효과는 당기순이익 효과에 기타포괄손익(재평가잉여금)효과까지 모두 반영한 금액임을 주의하십시오.

이제, 유형자산에 대해 재평가모형을 적용하다가 투자부동산으로 계정 재분류하는 경우, (물음)에 답하겠습니다. 회계처리부터 살펴보겠습니다. 재평가모형에서의 손상차손 인식 및 손상차손 환입 관련 회계처리에 대해 확실한 복습을 추천합니다. 재평가모형에서 손상을 인식하는 경우, 재평가 회계처리를 한 후, 손상차손을 인식합니다. 또한 손상차손 환입을 인식하는 경우, 손상차손 환입을 먼저 인식한 후 재평가 회계처리를 합니다. 이 순서를 꼭 기억하십시오.

위 회계처리를 종합한 해답은 아래와 같습니다. 결론적으로, 재평가모형과 손상차손에 대한 회계처리를 정확하게 잘해야 본 문제를 무리 없이 소화할 수 있습니다.

그 외의 경우로서, 투자부동산과 기타자산 분류(유형자산, 재고자산 등) 간의 계정 재분류

바로 위에서 다룬, 유형자산을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로의 계정 재분류 외의 경우를 다루어보겠습니다. 투자부동산이 유형자산이나 재고자산으로 재분류 되는 경우이거나 유형자산 또는 재고자산이 투자부동산으로 재분류 되는 경우입니다. 이 경우, 대원칙은 기존 자산의 장부금액을 제거하고(단, 기존 유형자산의 재평가잉여금은 제거할 수 없음), 새롭게 계정 분류되는 자산을 인식하는 것입니다.

구체적으로, 하나하나 따져보겠습니다. 기존의 유형자산이나 재고자산을 원가모형을 적용하는 투자부동산으로 재분류하는 경우 재분류 되는 투자부동산은 제거되는 유형자산이나 재고자산의 장부금액으로 인식합니다. 특히, 재평가모형을 적용한 유형자산을 원가모형을 적용하는 투자부동산으로 분류 변경하는 경우도 당연히 포함되며, 만일 재분류 시점까지 재평가잉여금이 존재한다면, 이 재평가잉여금을 제거하거나 이익잉여금으로 대체할 수 없고, 투자부동산을 처분하는 경우에만 재평가잉여금을 이익잉여금으로 대체하는 것을 선택할 수 있을 뿐입니다. 계정을 재분류하면서 장부금액을 제거하는 것이지 처분과 같이 정말 제거하는 것은 아니기 때문입니다.

반대로 원가모형을 적용하는 투자부동산을 유형자산 또는 재고자산으로 재분류하는 경우 역시, 재분류 되는 유형자산 또는 재고자산은 제거되는 투자부동산의 장부금액으로 인식합니다. 진짜 말 그대로, 같은 금액에 계정만 왔다 갔다 하는 경우에 해당합니다.

하지만, 기존의 재고자산을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 재분류하는 경우, 재분류 되는 투자부동산은 재분류 시점의 공정가치로 인식하며, 이 투자부동산의 공정가치 금액과 제거되는 재고자산의 장부금액 간 차이는 당기손익으로 인식합니다. 반대로 공정가치모형을 적용하는 투자부동산을 유형자산 또는 재고자산으로 계정 재분류하는 경우, 재분류 되는 유형자산 또는 재고자산은 재분류 시점의 공정가치로 인식하며, 재분류에 따라 제거되는 투자부동산의 장부금액과 재분류일 현재 유형자산 또는 재고자산의 공정가치 금액 간의 차이는 당기손익으로 인식합니다. 복잡하게 암기할 것 없이, 물 흐르는 대로 이해하면 됩니다. 다만, 본 절의 맨 앞으로 빼놓은, 유형자산을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 계정 재분류하는 경우만큼은 완전히 다른 케이스로 별도로 다루라는 것입니다. 크게 어렵지 않은 내용인 만큼, 별도로 사례 문제를 다루지는 않겠습니다.

투자부동산의 처분

투자부동산을 처분하는 경우의 회계처리입니다. 정말 별것 없습니다. 너무나도 당연하게 투자부동산의 순 처분금액(처분 대가에서 매각 수수료 등을 차감한 금액)과 처분 시점의 장부금액 간의 차이를 당기손익(처분손익)으로 인식하는 것입니다. 유형자산과 다를 것이 없습니다. 물론 투자부동산을 폐기하는 경우도 있는데, 폐기의 경우 역시 처분과 마찬가지로 처리하며, 통상 순 처분금액이 0이지만, 폐기와 관련된 비용이 발생하면 순 처분금액이 (-)금액이 될 것입니다(현금의 감소).

다만, 투자부동산의 손상이나, 멸실, 포기 등으로 인해 제3자로부터 보상을 받는 경우, 그 보상 금액을 받을 수 있게 된 시점에 당기 수익으로 인식합니다. 예컨대, 투자부동산의 멸실이 발생하여, 멸실시점 장부금액이 1,000,000원이고 보험사로부터 보상받게 될 금액이 400,000원이라면 멸실시점에 투자부동산의 장부금액 1,000,000원을 전액 당기손실(순 처분금액이 0임)로 처리하고, 보상금을 받을 수 있게 되는 시점에 400,000원을 당기 수익으로 회계처리 하는 것입니다.

오늘은 투자부동산의 회계처리에 대해 아주 자세히 알아보았습니다. 공정가치모형을 적용하는 투자부동산의 경우 [손상]과 관련된 회계처리가 없다는 점과 유형자산(자가사용 부동산 등)을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 계정 재분류하는 경우, 재분류 시점의 회계처리에 초점을 맞추어 학습하시길 바랍니다.