오늘은 투자부동산의 정의, 범위, 평가에 대한 기본적인 회계처리에 대해서 알아보도록 합시다. 편안한 마음으로, 직관적으로 이해해 보도록 합시다.
투자부동산의 정의
투자부동산이란 유형자산과 재고자산과는 다릅니다. 말그대로 투자용 부동산입니다. 임대수익을 얻거나 시세차익을 얻기 위한 목적으로 보유하는 부동산(토지, 건물)입니다. 쉽게 말해, 임대료를 받을 목적으로 취득한 부동산이나, 훗날 값이 오를 것 같아 취득한 부동산을 투자부동산이라고 생각하시면 편합니다.
투자부동산의 범위
어떤 자산을 투자부동산으로 분류할지 결정할 때, 혼동하지 말아야 할 부분이 있습니다. 판매 목적으로 취득하는 자산은 재고자산입니다. 내가 사용하기 위한 부동산은 그냥 유형자산입니다.
당연히 공장과 같은 생산설비 등은 유형자산입니다. 아직 사용 목적을 정하지 못한 부동산은 “투자부동산”입니다. 그리고, 나의자산(나의것)이어야만 합니다. 내가 빌려 쓰고 있는 부동산은 애초부터 나의 자산이 아니기 때문에 투자부동산으로 인식이 불가합니다.
나의 자산 이라는 키워드가 등장했기 때문에, 오늘은 회계에서 말하는 자산의 인식 조건을 추가 설명 하려고 합니다. 우리가 회계에서 말하는 자산이라고 하려면 다음과 같은 조건을 모두 충족해야 합니다.
아래 조건은 우리가 계속 공부해야할 회계기준에 나오는 자산의 인식요건에 대한 구체적인 표현입니다.
A. 자산에서 발생하는 미래경제적효익의 유입가능성이 높다
B. 투입된 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다.
미래경제적효익이란, 과일나무를 생각해보시면 됩니다. 과일나무에서 나오는 과일을 미래경제적효익이라고 생각하면 쉽습니다. 투입된 원가란 자산을 취득하기 위해 들어간 돈으로 생각하면 됩니다.
신뢰성 있게 측정이라는 문구 역시 애매할 것입니다. 합리적으로 추정할 수 있을 정도면 신뢰성 있게 측정할 수 있다고 보면 됩니다. 쉽게 말해, 전혀 근거가 없지 않은 수준 정도로 받아들이시면 편합니다.
투자부동산의 평가
투자부동산 역시 다른 자산들과 마찬가지로 평가의 문제가 발생합니다. 원가법과 공정가치모형 두 가지가 있으며, 둘 중 한 모형을 선택할 수 있습니다. 원가법을 선택하는 경우, 시세가 아무리 올라도 취득원가만으로 자산을 인식해야 합니다. 1억에 취득한 투자부동산(토지)이 회계기간말(보고기간말)에 3억으로 올라도, 차액인 2억을 장부에 반영할 수 없다는 뜻입니다. 따라서 연말에 할 회계처리는 없습니다. 주의할 점은 원가법 적용시 감가상각을 해야 한다는 점입니다.
공정가치모형을 선택하는 경우, 공정가치 변동분(쉽게, 시세 변동분)만큼을 회계기간 말에 당기손익(재평가 손익)으로 반영합니다. 즉, 시세 변동분을 수익 또는 비용으로 반영한다는 말입니다. 또한, 공정가치모형을 선택하는 경우, 감가상각 하지 않습니다.
1월 1일에 취득한 과자공장을 예로 들어 보겠습니다. 취득원가는 1억원, 잔존가치는 2천만원, 내용연수는 8년입니다. 원가법을 기준으로 회계처리하는 경우와, 공정가치모형 기준으로 회계처리하는 경우로 나누어 보겠습니다. 감가상각은 정액법으로 하겠습니다. 이 공장의 12월 31일 시세는 2억원이라고 가정합니다.
[원가법]
– 1.1 취득시 회계처리 –
(차) 건물 1억 (대) 현금 1억
– 12.31 감가상각비 회계처리 –
(차) 감가상각비 1천만원 (대) 감가상각누계액 1천만원
– 12.31 시세 변동(공정가치 변동) 회계처리 –
(차) 처리없음 (대) 처리없음
지난시간에 배웠듯이, 12월 31일 시점 장부금액 = 취득원가 1억 – 감가상각누계액 1천만원 = 9천만원입니다. 원가법을 적용하기 때문에 이 9천만원의 건물이 연말에 2억원이 되었다고 해서, 차액인 1억 1천만원만큼을 장부에 평가이익(당기수익)으로 반영할 수 없는것입니다.
[공정가치모형]
– 1.1 취득시 회계처리 –
(차) 건물 1억 (대) 현금 1억
– 12.31 감가상각비 회계처리 –
(차) 처리없음 (대) 처리없음
– 12.31 시세 변동(공정가치 변동) 회계처리 –
(차) 건물 1억 (대) 평가이익 1억
공정가치 모형을 적용했기 때문에, 감가상각을 하지 않으므로 감가상각누계액이 0입니다. 따라서 장부금액은 12월 31일 기준 1억원입니다. 이 건물이 2억으로 가치가 올랐기 때문에 1억의 투자부동산 평가이익(수익)을 반영합니다.
※ 다시한번 복습합니다. 자산의 장부금액이란 취득원가에서 딸린식구를 반영한 개념입니다.
딸린식구 = 감가상각누계액, 손상차손누계액, 훗날 배울 금융자산의 기타포괄손익누계액 등
※ 여기서 잠깐, 이전에 배운 감가상각과 관련하여, 아주 기본적인 보충설명을 하도록 하겠습니다. 자산은 상각자산이 있고 비상각자산이 있습니다. 비상각자산은 토지와 같이, 감가상각을 하지 않는 자산입니다. 상식적으로, 건물과 다르게 토지는 내용연수라는 개념이 없기 때문입니다. 즉, 사용 연한이 무한대이기 때문에 상각을 하지 않는것입니다. 모든자산을 감가상각하는 것이 아니라는점을 꼭 기억하시길 바랍니다.
다음 시간에는 무형자산에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.